Sudsko vještačenje za graditeljstvo i procjena nekretnina

Opći dio

Vještačenje je stručni nalaz i mišljenje o nekom događaju ili pojavi.

Stručni nalaz i mišljenje može služiti kao dokaz na sudu, ali može služiti i za druge stručne potrebe.

Vještačenje od strane ovlaštenog sudskog vještaka obuhvaća različite stručne poslove kao što su:

  • procjena nekretnina
  • etažiranja nekretnina
  • građevinski troškovnici
  • ostala građevinska vještačenja

Procjena nekretnine

Procjena nekretnine je postupak kojim se određuje vrijednost nekretnine u sadašnjem vremenu uzimajući u razmatranje moguće pravne, ekonomske, urbanističke, građevinske i druge utjecaje u budućem vremenu.

Procjenitelj vrijednosti nekretnine ima zadatak da upotrebom različitih metodologija predvidi prodajnu cijenu nekretnine, ali također i da odredi koji su mogući prihodi koja ta nekretnina u predviđenom vremenu može donijeti te da sve to izrazi u novcu.

Prilikom rada na procjeni nekretnine sudski vještak koristi slijedeće metodologije:

  • troškovna metoda, metoda utvrđivanja stvarne vrijednosti ili statička metoda
  • usporedna metoda ili metoda uspoređivanja vrijednosti
  • kapitalizacija dobiti, metoda vrednovanja prinosa ili dinamička metoda

Procjenom nekretnine građevinski vještak može obuhvatiti slijedeće nekretnine:

  • stambene nekretnine – stanovi, apartmani, kuće, vikendice, vile
  • poslovne nekretnine – trgovački objekti, proizvodni objekti, gospodarski objekti,
  • turistički objekti, sportsko-rekreacijski objekti, zdravstveni objekti
  • specifične nekretnine – garaže, parkirališna mjesta, benzinske pumpe
  • robne kuće, dvorci
  • zemljišta – građevinska, poljoprivredna)

Postupak procjene nekretnine možemo podijeliti u tri faze:

  • Prikupljanje potrebne dokumentacije
  • Očevid i prikupljanje podataka na terenu
  • Izrada elaborata procjene nekretnine

Namjena procjene nekretnina

  • dobivanje hipotekarnog kredita građana ili tvrtki
  • kod kupoprodaje nekretnina tj. pomoć prodavatelju kod određivanja prihvatljive cijene, odnosno, pomoć kupcu kod određivanja ponudbene cijene
  • ostavinska dioba
  • oporezivanje
  • ovršni postupak
  • isplata osiguranja nakon nastalih oštećenja
  • revidiranje knjigovodstvene vrijednosti dugotrajne imovine u financijskim izvješćima
  • određivanje likvidacijskog iznosa u slučaju prisilne prodaje ili stečaja
  • investicijske odluke i feasibility studije
  • određivanje isplativosti poslovnih akvizicija
  • ostale poslovne transakcije

Sadržaj elaborata

  • fotodokumentacija
  • izmjera objekta – neto korisna površina, bruto razvijena površina, obujam objekta
  • građevinska vrijednost objekta
  • tržišna vrijednost objekta, uključujući zemljište

Etažiranje nekretnina

Stan ili neki drugi prostor u objektu, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96), tretira se kao suvlasnički dio čitavog objekta, kojem pripadaju i proporcionalni dio svih zajedničkih prostora kao i proporcionalni dio zemljišta na kojem je objekt sagrađen.

Etažiranje je tehničko – upravno – pravni postupak kojim se uspostavlja etažno vlasništvo.

Etažno vlasništvo je vlasništvo nad stanom ili drugom samostalnom prostorijom, povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom.

Zbog čega je potrebno etažirati imovinu?

Jedini pravni dokaz o tome da ste Vi vlasnik stana, poslovnog prostora ili neke druge nekretnine je izvadak iz zemljišnih knjiga, tj. gruntovnice.

Ukoliko provedete postupak etažiranja, moći ćete provesti sljedeće radnje:

  • dobivanje hipotekarnog kredita
  • kupnju, odnosno prodaju nekretnina
  • diobu obiteljskih nekretnina
  • ostavinsku diobu
  • utvrđivanje udjela pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja i održavanja objekta

Postupci kod etažiranja

  1. Prikupljanje tehničke dokumentacije te usporedba s stvarnim stanjem
  2. Izmjera objekta te izrada nacrta u slučaju da ne postoji tehnička dokumentacija
  3. Izrada elaborata etažiranja koji se sastoji od:
    • Tabelarni prikaz vrste i veličine prostora
    • Tabelarni prikaz vlasništva posebnih i zajedničkih dijelova zgrade
    • Prijedlog razdiobe posebnih i zajedničkih dijelova zgrade
    • Prijedlog razdiobe građevinskog zemljišta predmetne nekretnine s obzirom na udjele u vlasništvu na posebnim dijelovima nekretnine
    • Grafički dio elaborata s označavanjem pojedinih posebnih dijelova nekretnine te vlasništva na pojedinom dijelu nekretnine
    • Prijedlog upisa u zemljišne knjige
  4. Izrada “Općih uvjeta” koji određuju odnose suvlasnika i korištenje nekretnine
  5. Izrada “Sporazuma” o prihvaćanju elaborata koji potpisuju svi suvlasnici (uvjet u gruntovnici)

Građevinski troškovnici

Troškovnik građevinskih radova je procjena ukupne vrijednosti nekog posla ili grupe poslova u graditeljstvu.

Takva procjena se dobije na bazi umnoška količina i jediničnih cijena svakog pojedinog rada (uključivo građevinski materijal i oprema).

Cijena dobivena iz takvih troškovnika je neopterećena namiještanjem cijena pojedinih ponuditelja – građevinskih izvoditelja i kao takva je dobra kao etalon-podloga za ponude građevinskih izvoditelja.

Isto tako, sudski vještak svojom licencom i profesionalnom nezavisnošću, garantira takvu cijenu tržišno realnom.

Svaki od dolje navedenih troškovnika može biti informativni i detaljni, a ovisno o podtipu i detaljni sa iskazom materijala.

Građevinski troškovnici mogu se podijeliti na slijedeće vrste:

  • Graditeljski troškovnik pripreme za gradnju
  • Općeniti graditeljski troškovnik
  • Graditeljski troškovnik kompletne investicije
  • Graditeljski troškovnik održavanja
  • Graditeljski troškovnik rekonstrukcije
  • Graditeljski troškovnik za dovršenje gradnje
  • Graditeljski troškovnik adaptacije
  • Graditeljski troškovnik sanacije
  • Graditeljski troškovnik za banku
  • Graditeljski troškovnik izvršenih ulaganja na nekretnini

Ostala građevinska vještačenja

Građevinsko vještačenje obuhvaća skup različitih stručnih poslova koji se obavljaju po vještaku građevinske ili arhitektonske struke, a koji je imenovan od strane suda.

Građevinsko vještačenje u užem smislu, obuhvaća skup stručnih aktivnosti koje definiraju:

  • Kvalitetu i kvantitetu izvedenih radova na pojedinom objektu
  • Utvrđivanje nedostataka na objektu
  • Postotak dovršenosti objekta
  • Cijenu pojedinih izvedenih radova
  • Snimak postojećeg stanja prilikom preuzimanja objekta ili prostora
  • Utvrđivanje štete na pojedinom objektu nastale zbog raznih uzroka (prirodna nepogoda, nekvalitetni materijali, loša izvedba, viša sila i sl.)
  • Vrijednost sanacije pojedinih oštećenja na objektu nastalih zbog raznih uzroka
  • Rekonstrukcija zbivanja i odgovornosti na gradilištu na temelju uvida u građevinsku dokumentaciju (projekte, građevinsku knjigu, građevinski dnevnik, zapisnike i sl.)
  • Osiguranje dokaza tj. pravni termin koji obuhvaća gore navedene radnje, a izvodi se na zahtjev stranaka pri pojedinom općinskom ili trgovačkom sudu.

Dokumenti (PDF)